Процедура смены управляющей компании

Периодически для собственников жилых домов проводятся отчетные собрания, на этих собраниях жильцы, недовольные качеством услуг по обслуживанию дома, могут выбрать новую управляющую компанию. Как же это сделать?

Шаг первый: осознание ответственности.

На сегодняшний день людей, которые вправе поучаствовать в принятии подобного решения, большинство. Около 70% собственников жилья имеют дело с управляющей компанией или эксплуатирующей организацией на основе договора, что означает, что они могут требовать достойного качества обслуживания, как, например, в химчистке или платной клинике. Правда, осознание гражданами своих прав (и обязанностей) требует времени. Согласно ст. 162 Жилищного Кодекса, в течение первого квартала каждого года правление обязано отчитаться собственникам жилья о проведенной работе. Нередко собрания проходят очень эмоционально, а потом, выпустив пары, люди успокаиваются, и все продолжает идти тем же чередом – подвал затоплен, трубы засорены. А все потому, что собственники бояться брать на себя ответственность за изменения или не знают, как это сделать. А между тем, согласно Жилищному Кодексу, именно собственники несут ответственность за содержание общего имущества, переданного им в управление, в том числе за бездействие и неэффективную работу нерадивого управдома в любой организационной форме (ТСЖ, УК, ЖСК).

Шаг второй: создание инициативной группы.

Итак, несколько недовольных жильцов решили взять инициативу в свои руки. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Инициативная группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому. Изучив документы, собственники могут начать процедуру смены управляющей компании.

Грамотный гражданин, знающий свои права, – это тот, кто умеет пункты законодательства переводить в реальную практику. Если стоит задача расторгнуть отношения с недобросовестной обслуживающей организацией, прежде всего, необходимо изучить договор. Каждый пункт нужно рассматривать критически – исполняется ли он в точности? Если выясниться, что важные пункты договора не выполняются, то с помощью хорошего юриста можно инициировать расторжение отношений с управляющей компанией. При заключении договора с новой компанией, важно соблюдать принцип паритетности – это означает, что объем прав и уровень ответственности у ТСЖ и управляющей компании должен быть равноценным.

Законным основанием расторжения договора является истечение его срока действия. Однако, договор можно расторгнуть и не дожидаясь конца его срока действия, если со стороны управляющей компании имеются нарушения, а именно:
• Отказ в предоставлении информации или не предоставление ее в течение пяти рабочих дней;
•Невыполнение услуг или работ;
• Оказание услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества.

Процедура запроса документов и любой информации из управляющей организации следующая: письменное требование инициативной группы собственников делается в двух экземплярах. Один остается на руках у собственников, а второй может быть либо отправлен заказным письмом с обязательным уведомлением и описью вложения, либо отнесен в канцелярию управляющей организации и зарегистрирован с отметкой о входящем номере документа и дате регистрации. Если вы выбрали второй вариант, то в канцелярию нужно придти с двумя экземплярами, чтобы на вашем поставили пометку о регистрации.

Что нужно требовать: акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года, акты на выполненные работы и оказание услуг за последний год, договор управления или обслуживания. Если же каких-то документов не окажется, то управляющая организация, согласно Жилищному Кодексу, обязана восполнить недостающий документооборот за свой счет.

Шаг третий: выбор нового «управдома», подготовка договора.

Выбирая нового управдома, для начала нужно ответить на два важных вопроса: какой набор услуг вам необходим, и сколько вы готовы за них платить. Жильцы-собственники сами вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома. Этот перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Поэтому для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста.

На что же следует обратить внимание при выборе управляющей организации?

Для начала, ознакомьтесь с работой организации, побеседуйте с жильцами домов, которые уже обслуживает эта компания. Стоит иметь в виду, что дома, примыкающие к соседним участкам, обслуживаются несколько лучше, в том числе и с целью саморекламы. Плюсом будет наличие у организации сертификата, подтверждающего качественное оказание услуг в жилищно-коммунальной сфере. Если вы имеете дело с частной управляющей компанией, о ее надежности можно судить по наличию аккредитации при органах власти, в компетенции которых находится ЖКХ. Договор с компанией должен быть составлен к моменту проведения собрания собственников дома. Заранее для ознакомления необходимо взять у компании, с которой собираетесь сотрудничать, базовый вариант договора.

Шаг четвертый: проведение собрания, подписания нового договора.

На собрании собственников дома принимается решение о расторжении или не продлении договора с прежней управляющей компанией и подписании договора с новой компанией. С помощью юриста составляется образец договора с новой управляющей организацией, который впоследствии должны заключить жильцы дома. Перечень обязательных пунктов договора можно узнать в ст. 162 Жилищного Кодекса.

1. СОСТАВ общего имущества дома, управление которым будет осуществляться. Обсуждаю на общем собрании условия договора, жильцы могут решить, например, что инженерное оборудование и строительные конструкции здания переходят в содержание управляющей организации, а придомовая территория не входит в перечень управляемого имущества, и за ней граждане либо будут ухаживать самостоятельно, либо напрямую, без посредничества управляющей компании, наймут дворника.

2. ПЕРЕЧЕНЬ услуг и работ по ремонту и содержанию общего имущества дома, порядок изменения этого перечня и набор коммунальных услуг.

3. ПОРЯДОК определения размера платы за ремонт и содержание жилья, а также платы за коммунальные услуги, и порядок внесения этих платежей.
Внимание! Собственники квартир самостоятельно утверждают перечень жилищных услуг и их расценки, а тарифы на оплату коммунальных благ устанавливают местные и региональные власти.

4. ПОРЯДОК осуществления контроля за работой управляющей организации. По закону УК обязана предоставлять жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора не реже, чем раз в год. При выполнении этого обязательства интересы жильцов будут защищены.
Имейте в виду, что на общем собрании принимаются решения по вопросам, которые были внесены в повестку дня собрания. Таким образом, если выбор новой управляющей компании не был прописан в повестке, а решение по этому вопросу состоялось, то оно может быть признано недействительным.

Шаг пятый: информирование.

Для начала работы с новой управляющей компанией необходимо в установленные сроки проинформировать ряд организаций о расторжения договора с прежней компанией и подписании соглашения с новой. Процедура перехода к обслуживанию новой организацией может занять около двух месяцев.

За 30 дней до окончания срока договора следует уведомить прежнюю управляющую организацию о том, что договор продлеваться не будет. Организация, при этом, обязана продолжать выполнение своих обязательств до окончания срока договора, если это обязательство нарушается, можно подать жалобу в прокуратуру.

Также необходимо сделать рассылку в ГУЖА района, в банк (о прекращении с определенного момента перечислений средств на счет бывшей управляющей компании) и в организацию, которая занимается начислением платежей (например, ВЦКП).

Послесловие.

Уже первые шаги способны изменить отношение и поведение сотрудников организации к собственникам дома. Важно показать серьезность своих намерений не только словами, но и последовательными и уверенными действиями. Это может привести к улучшению качества обслуживания управляющей компанией, во избежание «упущения» дома и, как следствие, части своего дохода.